来源：雪球App，作者： 茅洪斌，（https://xueqiu.com/3658388177/262211659）
高层住宅一般不等于高级住宅，而是往往相反。对于住宅来说，越低越高级，如独栋和联排别墅2-3层，叠加别墅4-5层，洋房6-7层，小高层8-11层，12层以上属于高层系列了。
塔楼是各大城市中常见的高层住宅。
什么是塔式高层住宅（塔楼）？《住宅设计规范》的定义是：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住宅的高层住宅。
上海在1949年前就已兴建了数十栋塔楼，1970年代末，在经历了近10年的建设停滞后，北京、上海等人口密集城市出现了严重的住房短缺，塔楼这样的高层建筑应运而生。
到了1990年代，塔楼迎来了蓬勃发展的时期。随着房地产的兴起，以及国家各部委对占用较多土地资源的低层住宅进行明确约束，以塔楼为代表的高层住宅，开始成为中国人口密集的大型城市中的主流。
为了解决日照问题，住宅设计人员一直在想方设法改进塔式高层住宅的平面布局，以求减少它在朝向方面的缺点。到后来，塔式高层住宅设计的平面轮廓相当复杂，出现大量奇葩户型。
归根结底，塔楼是短缺时代的产物。
塔楼高容积率，可以住更多的人。
塔楼面宽小、进深大，可以提高土地的利用效率；同时，塔楼对地块条件的要求不高、对其他建筑日照影响小，可以利用城市中的零散土地、“见缝插针”般地来建设。
从世界范围看，像香港那样，大规模地、集中地兴建塔楼住宅，也堪称罕见。
柯布西耶主张低占地率、高容积率，认为应当提高城市密度以解決中低阶层人口的住屋需求，乃至城市问题。为了在节省空间的前提下满足消防逃生规范，香港建筑师发明出同一层楼有两个楼梯错落的“剪刀梯”；为了让楼房外立面凹进去、增加采光面，香港建筑师造出“十字型塔楼”，绞尽脑汁让面面采光都均匀。
港式塔楼住宅有如下特点：
布局非常紧凑密集，交通核心筒设在平面中心，一个楼梯(电梯)间服务多户，最常见的是一梯八户，住宅户数多、建筑容积率高。 平面四向均衡或对称布置，不太注重朝向，每户有三个采光面，客厅、卧室和厨房、卫生间均有直接自然采光。 户型均采用大厅小卧的模式。 平面四向设有狭长的开口天井(或凹口)，厨房、卫生间集中布置在开口天井两侧，以开口天井来解决各户的厨房、卫生间、次要房间及交通核心筒的采光通风问题。
地少人多的香港选择了塔楼，成为内地各大城市“抄作业”的对象。许多城市塔式高层住宅建设都在模仿香港的住宅模式，甚至是全盘照搬香港的住宅平面布局。
现在，广州和深圳由于土地资源紧张还在模仿香港，建造大量不适合人类居住的塔楼。
1980年代，著名建筑师张开济前往巴黎考察，看到几幢正在施工中的塔式住宅。他问同行的法国朋友：“你们不是反对高层住宅吗? 怎么还在建造这些塔楼？”
这位朋友以一种不屑的态度回答说： “这是给越南难民盖的。”
“越南难民”式的塔式高层住宅，仍然在中国各大城市遍地开花。
1984-1986年，北京高层住宅占住宅总面积的比重已提高到约45%，而塔式高层的比重已提高到75%。就此，张开济在1988年撰文指出：到处塔楼林立，有如雨后春笋，结果不但建设投资大大增加，居住环境质量却反有所下降。
塔楼平面形式多样，造型极为丰富，规避了板式住宅千篇一律的“营房”式排列，很大程度上丰富和提升了城市空间形象。 但是，中看不中用，高层塔式住宅缺乏对人的关怀。在我国南面是最好的朝向，住宅应保证每户至少有一间房朝南，而塔楼每层总有一、两户是向北或向西的；有些住户号称“向南”，但是由于建筑平面或总平面的限制，实际上只有上午或下午半天的日照。
在各种住宅类型中，高层不如多层，塔式高层又不如板式高层，而成组成团的塔楼则最差。
北京的塔楼仍以蝶形和 V 形平面为主，毫无美感可言。四环以内的塔楼项目，容积率小于3的可谓凤毛麟角；不少塔楼的容积率是4-6，甚至可到7。
2000年建设的北京华清嘉园，是“膨胀塔楼”的代表之一。标准层一梯八户，户型主打三居。后来，诸多互联网大佬在创业初期曾在这里招兵买马；略显夸张的说法是，“西方不能没有耶路撒冷，正如中国互联网的历史不能没有华清嘉园”
1998年，“组成团的塔楼”，已经逐渐成为住宅建设的主流。
尽管香港塔楼很多，但都是给普通人住的，香港的大富翁并不住高层住宅，而是住在半山腰地带的花园别墅里，较为富有的人虽然也住高层住宅，不过他们多半住的是一梯两户的板式高层，而不是一般老百姓住的塔楼。
2003年爆发的“非典”，是塔楼发展史中的重要转折点。
当时，以塔楼为主、且建筑密度颇高的香港，成为了“非典”的重灾区；在北京、广州等地，大部分隔离区也是高密度的塔楼区。
这引发了社会各界对塔式高层住宅的质疑，人们自然而然的把高层塔楼当作了低品质的住宅类型。塔楼人口密度高，电梯、大堂等公共空间共用人口多，容易导致交叉感染；许多塔楼的厨房、餐厅、卫生间无法直接采光通风，也不象板楼那样可以南北开窗形成对流……在特殊的背景下，这些塔楼的缺点被放大。地产商迅速做出了反应，减少塔式高层住宅的开发。
当然，如果没有“非典”，塔楼的式微也是必然的。
随着房地产的发展和基本居住需求的满足，人们从片面的追求住房面积，逐渐转变为追求居住的健康和品质。
塔楼最好的结局是炸毁，正如现在拆掉低矮的棚户房。
1989年，围绕高层住宅的争议，《城市规划》编辑部约请了京津沪等地的学者、专家，举办了一次笔谈会。这是一位城市规划专家在笔谈中发表的看法；咱们还在大兴土木盖塔楼呢，西欧国家已经开始在炸毁塔楼了。
这位专家承认，高层住宅不是发展的方向，特别是对于“未来”；但是，“还需不得已而为之”。至于它们的结局，相信后人能力，交给后人处理——这种态度颇具时代特色。
香港的老塔楼，虽然楼龄普遍较大，但一般来说衰败感不那么明显，“旧而不破”。而内地城市的塔楼已经破败不堪惨不忍睹了。
在塔楼兴起的年代，能够买得起的人，现在大概率已经不住在塔楼里，而是搬到更好的房子里去了。原来的塔楼成为人员混杂的群租房。塔楼的治理进一步面临难题。业主和租户，对于小区品质的看重程度，完全是不同的。说得直白点，塔楼将来怎么样，跟租户一毛钱关系都没有。塔楼管理本来就不行，叠加以租户为主的居住人群，结果必然是加速的破败。